Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

     V = I / R, (1.2) 

     где V – стоимость оцениваемого объекта;

     I – доход, приносимый оцениваемым объектом;

     R – коэффициент капитализации для оцениваемого объекта.

     МПК не следует применять: когда отсутствует информация о рыночных сделках; при незавершенном строительстве – т.к. объект еще не вышел на режим стабильных доходов; когда объект требует серьезных капиталовложений из-за серьезных разрушений в результате стихийного бедствия, на реконструкцию.

     Современный взгляд на оценку доходной недвижимости допускает два источника дохода: арендная плата, поступающая от сдачи собственности в аренду; часть дохода от коммерческой эксплуатации собственности.

     Арендная плата является общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости.

     В зависимости от объема учтенных потерь и расходов, регулярные арендные платежи в течение периода владения делятся на несколько уровней:

• потенциальный валовой доход;
• действительный валовой доход;
• чистый операционный доход.

     Потенциальный валовой доход (ПВД) есть общий доход, который можно получить от недвижимости при 100% сдаче в аренду без учета потерь и расходов.

     Действительный валовой доход (ДВД) есть предполагаемый доход с учетом потерь от незанятости и неплатежей.

     Потери арендной платы имеют место за счет неполной занятости объекта и (или) неуплаты арендной платы. Степень незанятости характеризуется коэффициентом незанятости, определяемым как отношение несданных в аренду площадей к общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Коэффициент загрузки, соответственно, как отношение сданных в аренду к общей площади, подлежащей сдаче в аренду. Коэффициент незанятости отражает общее состояние экономики и состояние конкретного сегмента рынка. Для различных сегментов рынка недвижимости существуют типичные рыночные значения коэффициента загрузки, при этом отклонение от среднерыночного значения свидетельствует о качестве управления конкретной недвижимостью.

     Чистый операционный доход (ЧОД) – это ДВД за вычетом операционных расходов. Операционные расходы или расходы на эксплуатацию – постоянные ежегодные расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства ДВД. Исходя из экономической сути отдельных статей расходов, они подразделяются на постоянные, переменные и расходы на замещение.

     Постоянные расходы не зависят от степени занятости объекта арендаторами – налоги, относящиеся к недвижимости, платежи по страховке недвижимости.

     Переменные расходы связаны с интенсивностью загрузки собственности арендаторами и уровнем предоставляемых услуг: расходы на управление, расходы по заключению договоров аренды, расходы на заработную плату обслуживающего персонала, расходы на коммунальные услуги, расходы на эксплуатацию и ремонт, расходы по обеспечению безопасности и т.п.

     Расходы на замещение – отчисления в резерв замещения на капитальный ремонт, расходы на косметический ремонт перед вселением нового арендатора.

     ЧОД пересчитывается в текущую стоимость объекта, т.е. капитализируется.

     Коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает доход на капитал и возврат капитала.

     Доход на капитал – компенсация, которая должна быть выплачена инвестору за ценность денег с учетом фактора времени, риск и другие факторы, связанные с конкретными инвестициями. Возврат капитала означает погашение суммы первоначального вложения. Возврат капитала называют возмещением капитала.

     Теоретически коэффициент капитализации для текущего дохода должен прямо или косвенно учитывать следующие факторы:

• компенсацию за безрисковые, неликвидные инвестиции;
• компенсацию за риск;
• компенсацию за низкую ликвидность;
• компенсацию за инвестиционный менеджмент;
• поправку на прогнозируемое повышение или снижение стоимости недвижимости.

     Существует несколько методов определения коэффициента (ставки) капитализации, среди них методы:

• рыночной выжимки;
• кумулятивного построения;
• связанных инвестиций;
• определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат;

     Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за инвестированный капитал с учетом фактора времени (инвестиционного периода).

     Инвестиции в недвижимость имеют более высокую степень риска по сравнению с инвестициями в государственные ценные бумаги, ставка на дополнительный риск учитывает эту разницу. 

     Таблица 1.4 Систематический и несистематический риски

 

     Поправка на низкую ликвидность учитывает тот факт, что недвижимость низколиквидная по сравнению с наличными деньгами или ценными бумагами.

     Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. Размер компенсации за инвестиционный менеджмент зависит от конкретного объекта недвижимости, его принадлежности к определенному сегменту рынка недвижимости.

     Дисконтирование денежных потоков.

     Используется для определения текущей стоимости будущих выгод, которые принесут использование и возможно дальнейшая продажа собственности. Метод дисконтирование денежных потоков (ДДП) основан на принципах ожидания и замещения и предполагает наличие следующих исходных данных:

     1. прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию (стоимость объекта по окончании прогнозного периода денежных поступлений);

     2. срок проекта. Выбор срока проекта зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов;

     3. нормы дисконтирования. Норма дисконтирования обозначает норму сложного процента, используемую при расчете настоящей стоимости будущих платежей.

     Анализируемый период в ходе оценки подразделяется на прогнозный и постпрогнозный периоды. Величина прогнозного периода должна соответствовать сроку службы объекта. В качестве прогнозируемой базы в ходе оценки объектов недвижимости может использоваться:

• чистый доход – ДВД за вычетом эксплуатационных расходов и расходов по управлению, но до обслуживания долга по кредитам, налогообложения, и амортизационных отчислений;
• денежный поток (до или после уплаты налогов) – ЧОД за вычетом расходов по обслуживанию долга и амортизации.

     Прогнозируемые потоки доходов и расходов могут быть номинальными и реальными. Если влияние инфляции велико, расчеты проводятся на основе скорректированных на темп инфляции данных. Темп инфляции – относительный прирост цен за период.

     Реальная норма дисконтирования соответствует условию отсутствия инфляции, номинальная норма дисконтирования имеет место на рынке в условиях инфляции. С точки зрения инвестора удобнее пользоваться номинальной нормой дисконтирования, так как в этом случае прогнозы как денежных потоков, так и изменения стоимости собственности включают инфляционные ожидания. Недвижимость всегда была лучшим средством вложения средств в условиях инфляции. При росте темпов инфляции, владелец всегда может легко компенсировать дополнительный рост инфляции увеличением арендных ставок и стоимости недвижимости. Таким образом, недвижимость в условиях инфляции, с одной стороны, можно рассматривать как актив с меньшим риском, а с другой стороны, инвестиции в недвижимость имеют премию за риск большую, чем, например, облигации.

     Недвижимое имущество, при реализации доходного подхода оценки, рассматривается с точки зрения объекта вложения капитала и получения дохода на него, при этом учитываются условия инвестирования и финансирования недвижимости, производится анализ доходов и расходов, будущие доходы приводятся к текущей стоимости путём их капитализации и дисконтирования. В условиях стабильной экономики, когда есть возможность с высокой степенью достоверности прогнозировать развитие рынка, доходный подход даёт хорошие результаты, несмотря на сложность прогнозировая денежных потоков и определению ставки дисконта.

     Каждый из трёх основных подходов оценки недвижимости имеет достоинства и недостатки, свою специфику, которая определяет диапазон применения того или иного подхода. В связи с этим, для получения оценочных данных, в максимальной степени отражающих реальную рыночную стоимость объекта, применяется комбинирование всех трёх подходов с последующим обобщением и согласованием полученных результатов. 

 

      ГЛАВА 2. Отчет об оценке рыночной стоимости имущественного комплекса

     2.1 Краткое изложение существенных фактов и выводов