Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

 

     1.4.1 Затратный подход

     Применение затратного подхода (ЗП) оценки недвижимости основано на концепции, согласно которой существует тенденция установления цены на недвижимость исходя из затрат на создание аналогичной по своим характеристикам недвижимости.

     Стоимость объекта недвижимости складывается из стоимости самого земельного участка, произведенных улучшений и благоустройств с учетом износа участка функционального, внешнего. Стоимость произведенных улучшений определяется как восстановительная стоимость (или стоимость замещения) за вычетом всех видов износа улучшений.

     Необходимо помнить о том, что во многих случаях ЗП в оценке недвижимости не показывает рыночную стоимость, поскольку существуют различия в терминах «затраты» и «стоимость». Понесенные инвестором затраты не всегда создадут рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов и напротив – создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.

     Исходя из вышесказанного, можно определить следующие ситуации, где для применения ЗП имеются предпочтительные, а порой и единственные основания:

     оценка новых или недавно построенных объектов;

     анализ лучшего наиболее ПННЭИ земельного участка - расчет оценщиком варианта более эффективного использования земельного участка (относительно текущего) во многих случаях позволяют повысить инвестиционную привлекательность оцениваемого объекта;

     технико-экономическое обоснование нового строительства – ТЭ анализ нового строительства позволяет сделать вывод об экономической целесообразности вложения инвестиций на основе прогнозируемого уровня дохода от будущей эксплуатации конкретного объекта;

• оценка объектов незавершенного строительства;
• оценка в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);
• оценка в целях страхования;
• оценка в целях залога, кредитования;
• переоценка основных фондов предприятий;
• недостаток информации для применения других подходов к оценке - недостаток информации ощущается при неразвитых или слабоактивных сегментах рынка недвижимости, что характерно на данный момент для большинства регионов России.

     ЗП не следует применять в следующих случаях:

• для зданий, имеющих историческую ценность;
• для зданий, имеющих чрезмерный физический износ;
• когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка.

     Необходимо отметить, что в условиях слаборазвитого и малоактивного рынка, а также нестабильности экономики, ЗП к оценке недвижимости был и остается одним, а иногда и единственно применимым в отечественной практике.

     В современной практике оценки применяют следующие методы определения стоимость нового строительства:

• метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (сравнительной единицы);
• метод укрупненных элементных показателей стоимости (разбивки на компоненты);
• метод единичных расценок.

     Метод укрупненных обобщенных показателей стоимости (сравнительной единицы). Данный метод относится к наиболее оперативным и обеспечивает приемлемую точность порядка 15-20%.

     Метод основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м2, 1 м3, 1 место и т.п.) оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного сооружения. Стоимость нового строительства определяется путем умножения стоимости ед. на количество ед. сравнения с корректировкой на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности, различные типы крыш и т.д.).

     Важным этапом при использовании этого метода является выбор типичного объекта (аналога). При отборе аналога необходимо учитывать единое функциональное назначение, близость физических характеристик, сопоставимый хронологический возраст сравниваемых объектов и другие характеристики. Поскольку в большинстве случаев базой для сравнения является стоимость сравнительной единицы неидентичного объекта, а близкого аналога, то рассчитанная по данному методу стоимость объекта будет считаться стоимостью замещения.

     Восстановительная стоимость объекта оценки определяется по формуле: 

     Сз= Сед * V * К1 * К2 * К3 * Ки, (1.1) 

     где Сз - восстановительная стоимость объекта оценки;

     Сед - стоимость 1 единицы потребительских свойств аналога;

     V – количество единиц потребительских свойств;

     К1 – поправочный коэффициент на климатический район;

     К2 – поправочные коэффициенты на конструктивный элемент;

     К3 - поправочный коэффициент на группу капитальности;

     Ки - коэффициент индексации цен в строительстве на дату оценки.

     Метод укрупненных элементных показателей стоимости (разбивки на компоненты). Данный метод характеризуется относительной погрешностью расчетов в пределах 10 %.

     Сущность метода заключается в расчете стоимости строительства как суммы стоимостей возведения основных элементов здания: фундаментов, стен, перекрытий, крыши, инженерного оборудования и т.д. Эти стоимости определяются по справочным данным об укрупненных сметных стоимостях частей здания или видов работ. Объемы работ (конструктивных элементов) определяются по проектной документации или по данным обмера при техническом обследовании.

     Данный метод определения стоимости формализуется двумя способами:

• суммирование по видам работ;
• суммирование по частям здания.

     Метод единичных расценок. Данный метод обладает наибольшей точностью расчета – до 5%.

     Техника применения метода заключается в разработке полной сметы на строительство оцениваемого объекта с применением единичных расценок, или анализ и переработку оценщиком существующих смет на данное здание. Основой для применения метода являются подробные сводки объемов строительно-монтажных работ.

     Известно несколько разновидностей метода единичных расценок:

• ресурсный;
• базисно-индексный и их разновидности – базисно -компенсационный,
• ресурсно-индексный и др.

     В настоящее время разработано достаточное количество автоматизированных комплексов по составлению смет (WINSMETA, БАРС+), однако в практике оценочной деятельности ресурсный метод, на который переходят сметчики-строители с 2001 г., применяется ограниченно, т.к. он предполагает скрупулезное и трудоемкое определение объемов СМР и расходов строительных материалов.

     Достоинством затратного подхода являются его ясность и доказательность заложенных в нем принципов. Это единственный подход определения рыночной стоимости собственно земельного участка в случаях, когда на рынке отсутствуют достоверные данные о совершенных сделках с аналогичными застроенными земельными участками. 

     1.4.2 Рыночный подход

     Рыночный подход оценки недвижимости основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с объектами, которые были проданы или выставлены на продажу. Основой данного подхода является принцип замещения. Стоимость собственности определяется путем сопоставления цен недавних продаж подобных объектов. Цена, уплаченная за схожие или аналогичные объекты, отражает рыночную стоимость объекта, по которому производится оценка.

     Применение рыночного подхода связано со множеством трудностей и условностей:

• не существует даже двух абсолютно подобных объектов недвижимости. Местоположение, физические характеристики и состояние, обременение и условия финансирования, время продаж – немногие из позиций по которым, как правило объекты имеют различия;
• необходимо принимать в расчет сделки, соответствующие определению рыночной стоимости;
• при продажах доходных объектов информация об экономических характеристиках и условиях продаж часто недоступна или неполна, поэтому в таких случаях подход сравнения продаж может лишь очертить диапазон, в котором наиболее вероятно будет находиться величина рыночной стоимости.

     При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов, подход сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки. Процесс оценки предполагает для выбранных объектов сравнения выявление основных элементов сравнения, определение реакции рынка на их присутствие, и корректировку стоимости объектов-аналогов с учетом выявленных элементов.

     Последовательность оценки недвижимостирыночным подходом:

     1. Изучение рынка и выбор среды продаж и листингов (предложений на продажу), т.е. объекты недвижимости, которые наиболее сопоставимы с оцениваемым объектом.

     2. Сбор и проверка информации по каждому отобранному объекту о цене продажи и запрашиваемой цене продажи и запрашиваемой цене, о дате сделки, физических характеристиках, местоположении, и любых особых условиях сделки.

     3. Анализ и выявление различий объектов-аналогов с оцениваемым (по времени продажи, местоположению, физическим характеристикам и условиям продажи).

     4. Корректировка цены продаж (предложений) по каждому сопоставимому объекту в соответствии с выявленными различиями с объектом оценки. Величины поправок к ценам определяются на основе анализа рынка с использованием метода “сопоставимых пар”, регрессионного анализа или других методов.

     5. Согласование скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости, определение стоимости оцениваемого объекта рыночным подходом.

     Применение рыночного подхода при оценке объектов недвижимости возможно только в случаях успешного функционирования соответствующего рыночного сегмента. 

     1.4.3 Доходный подход

     Доходный подход в определении стоимости недвижимого имущества применим для оценки объектов, приносящих доход. Основным принципом, лежащим в основе подхода, является то, что стоимость объекта недвижимой собственности, в который вложен капитал, отражает качество и количество ожидаемого дохода, который может принести этот объект на протяжении своего срока службы. Т.о. говоря, стоимость представляет собой сумму приведённых к моменту ожидаемых будущих выгод (рентных доходов и выручки от перепродажи).

     Исходя из принципа замещения, арендная плата, нормы прибыли, величины затрат, ставка дисконтирования и коэффициент капитализации определяются аналогичными показателями на рынке, где капитализация – превращение дохода, получаемого от владения недвижимости, в оценку стоимости.

     Современная теория оценки недвижимости использует два метода капитализации дохода, в основе которых лежат различные допущения и предпосылки. Выбор конкретного метода зависит от объема имеющейся рыночной информации.

     Независимо от того, какой из методов применяется для расчета, последовательность определения стоимости недвижимости методом прямой капитализации (МПК) дохода имеет следующий вид:

• прогнозирование будущих денежных потоков;
• капитализация будущих денежных потоков в настоящую стоимость.

     Метод прямой капитализации.

     Основными предпосылками и допущениями МПК являются следующие:

• период, в течение которого поступает доход, стремится к бесконечности;
• величина дохода постоянная;
• не производится отдельный учет возврата инвестированного капитала и дохода на капитал;
• при расчете стоимости не учитывается величина начальных инвестиций.

     Стоимость объекта по методу прямой капитализации определяется: