Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

 

     Таблица 2.9 Неисправимый физический износ долгоживущих элементов здания магазина.

 

     Таблица 2.10 Исправимый физический износ короткоживущих элементов здания склада

 

     Таблица 2.11 Неисправимый физический износ короткоживущих элементов здания склада.

 

     Таблица 2.12 Неисправимый физический износ долгоживущих элементов здания склада.

 

     Функциональный (моральный) износ приводит к снижению стоимости объекта вследствие недостатков в эксплуатационных и функциональных качествах объекта недвижимости.

     Устранимым функциональным износом является отсутствие и для магазина и для склада охранно-пожарной сигнализации, а так же отсутствие в магазине приточно-вытяжной вентиляции. Величина устранимого функционального износа определяется затратами на приобретение, монтаж и наладку требуемых коммуникаций. 

     Таблица 2.13 Расчет затрат на установку коммуникаций

 

     В соответствии со сметой ООО ЯСМНП «Защита» стоимость монтажа и наладки охранно-пожарной сигнализации на дату оценки составляет 9,83 руб./кв.м (см.прилож.9).

     Рассчитаем стоимость охранно-пожарной сигнализации:

     - для здания магазина 9,83 * 240 = 2359 руб.

     - для здания склада 9,83 * 360 = 3539 руб.

     В качестве неисправимого функционального износа считается несоответствие конструктивного решения оцениваемого объекта современным стандартам строительства. Ввиду того, что получение дохода от предполагаемого использования комплекса зданий для торговли строительными и хозяйственными материалами в малой степени зависит от современных конструктивных характеристик торгово-складских помещений величина неисправимого функционального износа незначительна.

     Внешний (экономический) износ вызывается факторами извне - изменением экономической ситуации, условий рынка, финансовых и нормативно-законодательных условий, транспортной доступности, экологической ситуации и т.д.

     В качестве внешнего износа считается удаленность объекта оценки от центральной части города. Используя методику КУМИ г.Нерюнгри определим величину внешнего износа капитализацией потерь арендных платежей в год. 

     Таблица 2.14 Расчет прогнозируемых потерь арендных платежей из-за местоположения

 

     Годовые потери арендных платежей составляют:

     - по магазину 200 * 240 = 48000 руб./год; по складу 78 * 360 = 28080 руб./год.

     При капитализации неполученного дохода используется ставка капитализации для сопоставимых объектов 30 % (раздел 2.17.1). Т. о., величина внешнего износа составит: по магазину 48000/0,30 =160000руб.; по складу 28080/0,30 =93600 руб. 
 

     2.9.3 Расчёт стоимости объекта затратным подходом

     Окончательный расчет стоимости оцениваемого объекта затратным подходом сведён в таблицу 2.15. 

Таблица 2.15 Расчет стоимости объекта недвижимости затратным подходом

 

     2.10 Подход прямого сравнительного анализа продаж 

     Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу (цены продаж или предложений даны с учетом НДС).

     Ввиду недостаточной информации о сделках, используются цены предложения, которые были включены в листинг предложений на продажу.

     Подход сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

     Поэтому при применении подхода сравнения продаж необходимы достоверность и полнота информации.

     Применение подхода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

     Исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

     Определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

     Сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

     Приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону значений рыночной стоимости исследуемого объекта.

     При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки.

     Данные по продажам (предложениям) аналогичных по группировке (магазин + пристроенный склад) отсутствуют. Ввиду того, что объекты недвижимости, составляющие объект оценки, могут быть отчуждены разными собственниками и эксплуатироваться не зависимо друг от друга, сравнительный подход в определении рыночной стоимости объекта оценки можно реализовать через расчет рыночной стоимости по каждому виду коммерческой недвижимости.

     Анализ рынка коммерческой недвижимости данного вида г.Нерюнгри показал, что разница в цене между аналогичными объектами разного местоположения (центр города и окраина многоэтажной жилой застройки) составляет 10%, разница между центром города и промышленной зоной – 20% - 25%.