Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

 
 
 

     2.7 Описание улучшений (зданий)

     Здание магазина.

 

     Таблица 2.2 Строительные характеристики здания магазина

 

     Пристроенное здание склада

 

     Таблица 2.3 Строительные характеристики здания склада

 
 

     2.8 Определение стоимости объекта 

     Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости недвижимости использованы три основных подхода: затратный, рыночный (сравнительный), доходный. После анализа результатов, полученных разными подходами, для определения итоговой величины стоимости использовались чисто экспертные соображения. 

     2.9 Затратный подход оценки 

     В затратном подходе (ЗП) стоимость объекта недвижимости равна стоимости земли плюс восстановительная стоимость данного объекта за вычетом износа

     В основе ЗП подхода лежит принцип, согласно которому стоимость восстановления (замещения) определяется расходами в текущих ценах на строительство объектов, имеющих с оцениваемым объектом эквивалентную полезность.

     Следовательно, стоимость восстановления (замещения) выражается издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта.

     Процедура оценки включает следующие последовательные шаги:

     Расчёт стоимости приобретения свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях её оптимального использования.

     Расчет затрат (прямых и косвенных) на возведение строений, идентичных оцениваемым или аналогичным им по полезности, получение восстановительной или заменяющей стоимости объекта.

     Определение величины накопленного износа строений.

     Уменьшение восстановительной (заменяющей) стоимости на сумму износа для получения остаточной стоимости.

     Добавление к рассчитанной остаточной стоимости строений стоимости земли. 

     2.9.1 Оценка стоимости земельного участка

     Для определения стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным подходом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Земля в первую очередь имеет право на доход, приносимый всей собственностью. При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения - это вклад в стоимость.

     При покупке либо свободного участка земли, либо участка с улучшениями типичный покупатель интересуется, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив рассматривались следующие факторы:

• перспективность местоположения;
• состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;
• юридические нормы на предполагаемые улучшения;
• физические характеристики участка;
• финансовая обоснованность проекта использования.

     Следует особо отметить состав оцениваемых прав собственности на земельный участок. В нашем случае объектом оценки является не полное (абсолютное) право собственности на земельный участок, а лишь право пользования на правах долгосрочной аренды, т.е. "право использовать и занимать объект недвижимости на протяжении установленного срока и в соответствии с определёнными условиями, закреплёнными в договоре аренды". И соответственно рыночным выражением этого оцениваемого права будет не рыночная (продажная) стоимость земельного участка, а рыночная стоимость прав долгосрочной аренды.

     Для оценки рыночной стоимости земли применяются следующие методы: сравнения продаж, расширения, выделения, разбивки на участки, техника остатка для земли, капитализация земельной ренты, на основе определения нормативной цены земли.

     Учитывая характер сложившихся в г.Нерюнгри отношений землепользования для оценки рыночной стоимости права долгосрочной аренды земельного участка нами была применена оценка стоимости земельного участка на основе определения нормативной цены земли.

     Нормативная цена земли определяется в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1204 от 3 ноября 1994 г. "О порядке определения нормативной цены земли". В соответствии с этим постановлением нормативная цена земли соответствует 200-кратной ставке земельного налога. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации могут устанавливать повышающие коэффициенты к размеру нормативной цены земли, при этом размер нормативной цены земли не должен превышать 75 % уровня рыночных цен на земельные участки конкретного назначения соответствующей ценовой зоны.

     Правительство РС(Я) (Ил Тумен) никаких корректирующих коэффициентов к расчету нормативной цены земли. Рассчитаем нормативную цену земли в размере 200-кратной ставки земельного налога: 

     Цн = Сзн * 200 * Sуч, ( 2.1 ) 

     где Цн - нормативная цена земли;

     Сзн - ставка земельного налога в 2-ой оценочной зоне в руб/кв.м;

     Sуч - площадь земельного участка = 850 кв.м.

     В соответствии с решением Сессии городского Собрания №54 от 25.12.2000 г. "Об утверждении дифференцированных ставок земельного налога", ставка земельного налога в г. Нерюнгри во 2-ой оценочной зоне (место расположения оцениваемого объекта) составляет 1,48 руб./кв.м в год. (ставка арендной платы – 2,96 руб./кв.м)

     Цн = 1,48 * 200 * 850 = 251600 руб.

     Таким образом, нормативная цена земли в случае продажи права долгосрочной аренды на конкурсной основе (стартовая цена) будет составлять 251600 руб. 

     2.9.2 Оценка стоимости восстановления (замещения) строений

     В качестве улучшений на земельном участке оценивается два объекта: магазин и пристроенное складское помещение. Стоимость строительства можно оценить двумя способами: по стоимости восстановления или по стоимости замещения.

     Стоимость восстановления определяется как стоимость создания точной копии оцениваемого сооружения с использованием тех же материалов и спецификаций, но по текущим ценам.

     Стоимость замещения определяется как стоимость строительства на этом же участке современного сооружения эквивалентной полезности с использованием текущих стандартов, материалов, дизайна и текущих цен.

     В данном отчёте стоимость строительства оценивается по полной стоимости восстановления. Проектно-сметная документация на строения отсутствует.

     Полную восстановительную стоимость зданий определяем по укрупнённым показателям восстановительной стоимости с индексированием затрат на строительство на дату оценки.

     Стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле: 

     ПВС = ПВС69 * V * К69-84 * К1 * К84-91 * К2 * К91-2001 * ПД, (2.2) 

     Где ПВС69 – восстановительная стоимость строительства 1куб.м здания в ценах 1969 года;

     V – строительный объём в куб.м;

     К69-84 = 1,19 – индекс изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ по отраслям народного хозяйства, отраслям промышленности и направлениям в составе отраслей 1969 года в уровень цен 1984 года (Постановление Госстроя СССР № 94 от 11.05.83г. приложение 1);К1 = 1,01 – территориальный коэффициент к индексу К69-84 (Постановление Госстроя СССР от 11.05.83г. № 94 приложение 2);