Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

lign="justify">     Рыночная стоимость объекта, рассчитанная 
 

 

     Сведения по объекту оценки 

 

     2.2 Определение термина рыночная стоимость 

     Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую объект может быть продан на открытом конкурентном рынке при всех условиях, удовлетворяющих справедливым торгам, когда продавец и покупатель действуют честно и осознанно, и цена не назначается под давлением. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определённую дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:

     Продавец и покупатель действуют в рамках закона на основе типичных мотивировок.

     Обе стороны хорошо информированы о предмете сделки и действуют в целях наилучшего удовлетворения собственных интересов.

     Объект выставлен на открытом рынке достаточное время.

     Цена не является следствием специального кредитования или уступки какой-либо из сторон, участвующих в сделке.

     Оплата производится в денежной форме (наличной или безналичной) и не сопровождается дополнительными условиями. 

     2.3 Объём и этапы исследования 

     Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

     Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта.

     Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно проданным или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путём изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб, сотрудниками агентств по недвижимости и другими лицами, обладающими необходимой информацией.

     Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования: на этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

     Оценка стоимости земли: стоимость земельного участка в составе оцениваемого объекта недвижимости была определена по нормативной цене земли.

     Применение подходов оценки объекта: для оценки рыночной стоимости объекта были применены три подхода (затратный, подход прямого сравнительного анализа продаж и доходный), являющихся стандартными, принятыми Российским Обществом Оценщиков.

     Подготовка отчёта об оценке: на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчёта. 
 

     2.4 Экономическая ситуация г.Нерюнгри 

     В целом экономическую ситуацию, как в России, так и в г.Нерюнгри, можно охарактеризовать как период относительного подъёма после глубокой депрессии. В 1999-2000 годах прекратилось неуклонное снижение практически всех макро- и микроэкономических показателей. 

       

     Основу экономики территории подчиненной г.Нерюнгри составляют отрасли, специализирующиеся на добыче угля, золота, выработке электроэнергии. В объеме промышленной продукции угольная отрасль составляет 73,2%, золотодобывающая – 14,1%, энергетика – 10,6%, пищевая – 0,7%, прочие – 1,4%, рост показателей к 1999 году в действующих ценах составил 29,1%.

     За 2000 год выпущено промышленной продукции крупными и средними предприятиями на 6 млрд. 633 млн. рублей. 

     2.5 Рынок недвижимости 

     По данным открытой печати на рынке недвижимости в разной степени активности действуют 5 риэлтерских компаний.

     Земельные участки.

     В г.Нерюнгри рынок земельных участков не развит. Законодательство Республики Саха(Якутия) запрещает приватизацию земельных участков. Правовой статус земельных участков для коммерческой недвижимости на январь 2001 года - это аренда (краткосрочная и долгосрочная), постоянное (бессрочное) пользование; для индивидуальной жилой застройки – постоянное (бессрочное) пользование, пожизненно-наследуемое владение. Предоставление земельных участков происходит из городских земель запаса. По данным риэлторских компаний реальным спросом пользуются участки для установки временных объектов коммерческой деятельности – торговые павильоны, автозаправочные станции, а также для размещения автостоянок.

     Рынок коммерческой недвижимости.

     За последние два года в г.Нерюнгри оживился рынок продаж магазинов и складских помещений. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости г.Нерюнгри показал, что увеличилось количество сделок с недвижимостью данного вида (за последние семь лет произошло шестнадцать сделок купли-продажи, из них одиннадцать – за последние два года). 40% объектов недвижимого имущества, используемых для торговой деятельности, являются собственностью КУМИ г.Нерюнгри и сдаются в аренду хозяйствующим субъектам.

     Это связано с приходом на рынок производителей товаров из других регионов, себестоимость продукции которых такова, что даже с учетом транспортных расходов, их рентабельно ввозить на данную территорию. По этой причине владельцы зданий и сооружений, имеющих большие помещения, сдают в аренду свои свободные площади под склады и товарные базы.

     Вторичный рынок более развит, т. к. затраты на строительство даже в наиболее привлекательных зонах города несоизмеримо больше чем покупка и аренда, тем более что имеется достаточное количество объектов (складов и магазинов) недостроенных или используемых промышленными предприятиями не с полной загрузкой и являющихся потенциальными объектами купли-продажи.

     Анализирую социально-экономическую ситуацию в регионе можно сделать вывод о том, что спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение, а также явные признаки указывают на оживление данного сектора рынка недвижимости.

     Анализ социально-экономических показателей РС(Я), включая и рассматриваемый регион показывает, что в последнее время наблюдается устойчивая тенденция увеличения объемов промышленного производства, увеличения доходов населения, что благоприятно сказывается на активизацию рынка коммерческой недвижимости. Имеется достаточное количество предложений, что покрывается надлежащим спросом. Т.о. можно уверенно сказать, что на рынке коммерческой недвижимости цены складываются в соответствии с рыночной стоимостью.

     Несмотря на то, что объект расположен не в центре города (по генплану подобные строения могут возводиться только в районах промышленно-коммунальной застройки), он имеет выгодное расположение в ввиду того, что г.Нерюнгри имеет компактное размещение с развитой дорожной сетью и удаленность от центра практически не сказывается на величине доходов в данной сфере бизнеса.

     Оцениваемый объект обладает достаточно привлекательным набором потребительских качеств, которые высоко котируются на рынке:

• местоположение на окраине многоэтажной жилой застройки и в тоже время близкое к центральной его части;
• выход фасада магазина на дорогу с твёрдым покрытием (продолжение одной из центральных улиц города);
• удобные подъезды и наличие гостевой автостоянки;
• наличие ж/д ветки в непосредственной близости;
• использование торгового комплекса в составе магазина и расположенного рядом склада, в соответствии с принципом сбалансированности, обеспечивает получение максимальной прибыли;
• имеется отопление в магазине, которое может рассматриваться как более полное удовлетворение потребностей покупателя.

     Отсутствие охранно-пожарной сигнализации и приточно-вытяжной вентиляции в магазине говорит о том, что покупатель будет вынужден сам вложить средства в их приобретение и установку.

     Поскольку собственник объекта намерен продать его на открытом рынке, отметим, что спрос на данный вид сделки существенно превышает предложение.

     Таким образом, исследования рынка и самого объекта показали, что данный объект как хорошо ликвидный товар и обладает набором качеств, которые благоприятно отразятся на его стоимости. Такая качественная оценка будет играть решающую роль в дальнейших рассуждениях при определении величины стоимости объекта. 

     2.6 Среда местоположения 

     Таблица 2.1 Характеристика земельного участка