Оценка рыночной стоимости комплекса коммерческой недвижимости в г. Нерюнгри

     Наиболее быстрыми темпами в России развивается рынок жилья, вследствие того, что недвижимость, с одной стороны, выступает основой личного существования граждан, и с другой стороны, имеются объективные потребности населения в улучшении жилищных условий. Следующим по темпам развития является сектор коммерческой недвижимости. Рынок объектов недвижимости промышленного назначения самый представительный и пока самый неразвитый.

     В последние два года в г.Нерюнгри оживился рынок продаж магазинов и складских помещений. Анализ ситуации на рынке торговой недвижимости г.Нерюнгри показал, что увеличилось количество сделок с недвижимостью данного вида (за последние семь лет произошло шестнадцать сделок купли-продажи, из них одиннадцать – за последние два года). Оказывается проще приобрести недвижимость на вторичном рынке, где цены ниже и короткий срок окупаемости. Постоянное увеличение цен говорит о спросе, превышающем предложение, что нельзя сказать о новом строительстве, где стоимость определяется в основном себестоимостью СМР. 

      Выводы 

     1. Анализ социально-экономических показателей РС(Я), включая и рассматриваемый регион показывает, что в последнее время наблюдается устойчивая тенденция увеличения объемов промышленного производства, увеличения доходов населения, что благоприятно сказывается на активизацию рынка коммерческой недвижимости. Имеется достаточное количество предложений, что покрывается надлежащим спросом. Т.о. можно уверенно сказать, что на рынке коммерческой недвижимости цены складываются в соответствии с рыночной стоимостью и спрос на торговые комплексы, аналогичные оцениваемому, превышает предложение.

     2. Объект оценки представляет собой торговый комплекс в составе склада и пристроенного магазина. Ввиду того, что составляющие объект оценки могут быть отчуждены разными собственниками и эксплуатироваться не зависимо друг от друга, общая стоимость объекта была определена как сумма стоимостей отдельных составляющих (склад и магазин).

     3. При согласовании окончательной величины рыночной стоимости затратному подходу придается меньший вес, т. к. оцениваемый комплекс относится к коммерческой недвижимости, а данный подход не отражает доходность объекта. Малое значение этому подходу придаётся и по следующей причине - при расчете стоимости объекта оценки не производились подробные сметные расчеты, а метод укрупненных обобщенных показателей стоимости допускает значительную погрешность. Кроме того затраты на строительство сегодня значительно превышают стоимость объекта на рынке. В настоящее время такую ситуацию можно признать обычной для зданий и сооружений из традиционных строительных материалов (кирпич, железобетон), т.к. велика стоимость этих материалов и строительно-монтажных работ. А для районов Крайнего севера стоимость строительства значительно увеличивается за счет транспортных затрат.

     На функционирование регионального рынка недвижимости (РРН) влияют три взаимосвязанных комплекса: экономический, социальный, экологический. Теоретически можно говорить о существовании федерального и региональных рынков жилья. Сущностью их деятельности является обмен недвижимостью на межрегиональном и региональном уровнях. Однако суммарный объем обменных сделок на межрегиональном уровне пренебрежительно мал по сравнению с объемом внутрирегиональных сделок.

     Для его оживления необходимо выполнить множество подготовительных мероприятий, в том числе и на местном законодательном уровне. Основной задачей муниципальных властей как регулирующих является создание максимально благоприятных условий для эффективного развития регионального рынка недвижимости, а их целью как субъектов рынка является максимизация прибыли, идущей на пополнение муниципального бюджета, часть которого, в свою очередь, должна направляться на активизацию создания первичного рынка недвижимости. 

      Список использованной литературы 

Белых Л.П. Формирование портфеля недвижимости. - М.: Финансы и статистика, 1999.

ВСН 53-86(р), Правила оценки физического износа жилых зданий / Госгражданстрой. – М.: Прейскурант,1988. – 72 с.

ВСН 57-88(р), «Положение по техническому обследованию жилых зданий. / Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1989

ВСН 58-88(р), «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения» / Госкомархитектуры. – М.: Стройиздат, 1990 – 32 с.

Гражданский Кодекс Российской Федерации. ч.1, № 51-ФЗ от 30.11.94 (в ред. Федеральных законов от 20.02.96 № 18-ФЗ, от 12.08.96 № 111-ФЗ), ч.2, № 14-ФЗ от 26.01.96 (в ред. Федеральных законов от 12.08.96 № 110-ФЗ, от 24.10.97 № 133-ФЗ).

Ковалев А.П. Оценка стоимости имущества промышленного предприятия. Учебное пособие. - М.: Станкин, 1995.

Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартизации оценки (МСО-2000). 2000.

Организация оценки и налогообложения собственности / Под ред. Эккера Д.К. М.: РОО.1995.

Тарасевич Е.И. Оценка недвижимости. СПб.: Санкт-Петербургский технический университет. 1997.

Федотова М.А., Уткин Э.А. «Оценка недвижимости и бизнеса» Учебник –М.: ЭКМОС, 2000

Харрисон Г.С. Оценка недвижимости: Учебное пособие. М.: РОО. 1994.

Черняк А.В. «Оценка городской недвижимости», М.-1996 

Размещено